上海楼市新政解析：营改增纳入试点，限购与信贷双管齐下

        2016年3月24日，上海市人民政府出台了9条调控楼市的新政；同日，财政部也公布了在全国范围内全面推行营业税改征增值税（以下简称为“营改增”）试点的通知。对此，不少购房者普遍存在困惑，因此，就目前大家咨询较多的问题，本站律师为您逐一进行解读。



        一、住房限购政策从严，网签之前须经审核
        根据上海新政，非上海市户籍家庭在沪购房，自购房之日起计算，需要连续缴纳5年及以上个人所得税或社保。企业购买的商品房再次上市交易必须满三年，交易对方为个人的，严格按照限购政策执行。与原先相比，新政增加了借用企业名义购房所需投入的时间及经济成本，对于非上海户籍居民而言，所需缴纳个税或社保的年限要求提高。
        同时，为了防止购房者只网签不过户从而规避限购政策，此次新政将限购审核前置到交易备案环节，也就是说，在房屋买卖合同进行网签之前，就需要对购房者的购房资格进行审核。

         二、住房贷款管理加强，信贷实现差别化
        根据上海新政，对于拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例则不低于70%。也就是说，对于已经拥有1套住房的购房群体，无论房屋是否还有贷款、贷款是否结清，都将视为已有1套住房，信贷政策不再享有首付三成的优惠政策，购买普通住宅首付提升至5成，购买非普通住宅首付则提升至7成。

        三、个人购买两年以上普通住房免征增值税
       上海作为“营改增”的试点城市之一，涉及建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人将纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，与购房者息息相关的营改增过渡政策主要是：个人购买住房是否满2年再出售，将作为征收增值税的基线。
      营改增试点的过渡政策规定，个人购买不足2的住房对外销售，将按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，将免征增值税。对于非普通住房对外销售而言，个人购买满2年再出售的，增值税=[销售收入－购买住房价款]*5%。