嘿，老头！保住房屋还有辙！

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        其中，“老头”被骗买房，“海皮”孝顺照顾，“易爽”仗义帮忙的情节充满了浓厚的“人情味”，除了感叹“老头”不幸遭遇，小编不禁为 “老头”抱不平，房子真的就这样没了吗？当真没有辙吗？且听小编为众粉们扒一扒房屋买卖的那些事儿。

        一、签署买卖合同就意味着合同成立并生效？

        坊间不乏有人认为，“签了合同就应当要依照合同履行”，这样的表述自然是符合我国《合同法》的立法精神；但不容忽视的是，签了合同就一定意味合同成立并生效吗？非也。

        根据我国法律规定，合同的订立讲究的是从协商到合意的一个整体过程。其中合同成立只是合同产生及存在的一个事实结果，合同生效则是在合同成立的基础上对该合同是否符合法律规定而作出的价值判断。因此，在判断一份签署的合同是否成立并生效，首先应当对合同是否已经成立做出判断，如果合同不符合成立的条件，自然无需对该合同是否生效进行判断；其次，当合同符合成立条件时应当进一步判断该合同是否符合生效条件，依法成立的合同自成立时生效。

        综上所述：签署的合同是否成立并生效，应当先判断合同是否成立，再而判断合同是否生效。合同是否成立主要取决于当事人是否就合同的必要条款达成合意；而合同是否生效则取决于其是否符合法律规定的生效条件。

        二、房主“被卖房”，如何来维权？

        类似《嘿，老头》中，易智趁海皮不在家，拿手机把老头家照了个遍，之后又以玩游戏的方式哄骗老头在房屋转让授权协议上按了手印，再到房产中介将老头房屋卖掉偿还高利贷的戏剧化情节在现实生活中较为少见，但房主“被卖房”的事情却时常发生，那么“被卖房”者该如何来维权？又该如何防范“被卖房”的风险？

        1、签字盖章需谨慎。
 
        在签名前应当看清楚书面文件的内容，切不可碍于情面，或疏忽大意，随便在书面协议上签字或摁手印。例如，在签署合同、委托书时，应当仔细阅读文本，明确委托事项及委托期限，知悉合同条款及法律后果，绝不可掉以轻心而贸然签字。

         2、诉诸法院来维权。

        诚如上文所言，签署买卖合同并不当然意味着合同成立并生效。根据我国《合同法》规定，合同成立主要依赖于当事人的意思自治，是合同自由原则的体现；而合同生效则是国家对合同关系的干预，如我国《合同法》规定了五种合同无效的情形：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益了；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，我国法律充分尊重当事人的意思自治，但是其意思表示不得有违法律、行政法规的相关规定，或损害国家、集体或者第三人的合法权益。

        同时，我国《合同法》规定，“当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。”以“老头”被骗卖房为例，虽然老头在房屋转让授权协议上盖章，但是老头身患阿兹海默症，意识模糊不清而无从知晓其行为性质，属于法律意义上的限制民事行为能力人。因此，经老头签署的授权协议成立但并未生效，也就是说，由于“老头”不具备相应的民事行为能力而最终致使协议不具有法律约束力。
 
        综上所述：合法有效的合同需符合如下条件，即行为人应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。
 
        而根据我国法律规定，若合同被认定为无效合同，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，“被卖房”者可以通过诉讼途径维护自身的合法权益。如最高人民法院发布的典型案例之一，“唐兰与程永莉房屋买卖合同纠纷案”——唐兰从未签订房地产买卖合同，而房屋却过户至程永莉的名下。最终，历经多次诉讼后，多方证据均证明唐兰并未签订房地产买卖合同，唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，最高人民法院再审后判决程永莉向唐兰返还房屋。

        法律小贴士

        合同当事人应当在遵守法律、行政法规，尊重社会公德，维护社会经济秩序及社会公共利益的基础上，自由行使其订立合同的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。倘若合同订立存在违法事由，充分运用法律武器，通过法律途径来维护自身的合法权益。
 
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